E’ usuale che il regolamento di condominio contenga delle limitazioni alle facoltà d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Si pensi al divieto di possedere cani o gatti, a quello di adibire il locale a circolo ricreativo o ad attività ristorativa o ancora, più in generale, al divieto di utilizzo dell’unità immobiliari in modo tale da recare disturbo alla tranquillità delle persone.
E’ lecito tutto questo?
La Cassazione, con la sentenza n. 20237 del 18 settembre 2009, torna ad occuparsi dell’argomento. Risultato: i divieti d’utilizzo sono leciti purché siano espressamente previsti e siano contenuti in un regolamento condominiale di origine contrattuale accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare.
Vale la pena ricordare che si è soliti distinguere due tipi di regolamento:
a) quello così detto assembleare (art. 1138 c.c.) per la cui adozione è sufficiente una votazione a maggioranza dell’assemblea di condominio. Questo tipo di regolamento, per legge, può, esclusivamente, disciplinare l’uso delle parti comuni, il decoro dello stabile, l’amministrazione delle parti comuni e la ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge (artt. 1123, 1126 c.c.);
b) quello così detto contrattuale, il quale altro non è che un contratto tra tutti i condomini. Tale accordo, prevedendo l’assenso di tutti i partecipanti al condominio, può contenere delle limitazioni alle facoltà d’uso delle unità immobiliari. Solitamente un regolamento del genere è inserito dal costruttore nei singoli atti d’acquisto degli appartamenti. Nel caso di vendite successive alla prima (ossia a quello costruttore-primo acquirente) il regolamento, per essere valido nei confronti degli ulteriori acquirenti, deve essere inserito, o quanto meno richiamato, nei relativi rogiti.
Quando le clausole limitatrici delle facoltà d’uso sono legittime?
Secondo la Suprema Corte di Cassazione “le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.” (Cass. 20 luglio 2009, n. 16832).
Chiarito ciò vale, quindi, la pena domandarsi: quando le clausole possono dirsi formulate in modo chiaro?
La sentenza n. 20237 del Supremo Collegio torna sull’argomento ribadendo quanto più volte affermato. Secondo i giudici di legittimità, infatti, “i divieti e le limitazioni […] possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)" (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)” (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).
In poche parole, sarà legittimo tanto il divieto espresso (es. “è vietato possedere qualunque genere di animali in appartamento”), tanto quello che vieta un pregiudizio in generale (es. “è vietato svolgere attività che rechino disturbo alla tranquillità dello stabile”).
Nel primo caso si potrà chiedere automaticamente il rispetto della norma violata, pretendendo l’allontanamento dell’animale dal condominio; nella seconda ipotesi sarà necessaria una valutazione in concreto della violazione del divieto di recare disturbo; in sostanza si dovrà aprire un contenzioso.
E’ evidente che l’elencazione delle attività vietate sia, in termini di certezza, la migliore e metta al riparo da azioni giudiziarie molte volte dettate più da contrasti tra vicini che da effettive lesioni di diritti.
