Per cortesia vorrei sapere le condizioni d'uso con cui devo lasciare un immobile usato cioe: i muri devono essere ripristinati da eventuali buchi lasciati da quadri e accessori appesi? l'appartamento deve essere ritinteggiato?
grazie

mi è capitato di far acquistare un immobile tramite agenzia immobilare, dopola sottoscrizione del conferimento incarico all'agenzia e l'accettazione del venditore è successo che ho scoperto che nel preliminare di vendita è menzionata una pratica di condono per un eventuale abuso. dopo ricerche presso il Comune ho scoperto che la pratica di condono si riferisce ad un altro apartamento sito al 2 piano. Cosa posso consigliare di fare ?

Apprezzo che il Mastrantoni metta in guardia sulla compravendita di case, ma persino certi suoi consigli dovrebbero essere presi come un allarme rosso. Quando consiglia di lasciar passare il minor tempo possibile tra compromesso e rogito. E sapete perche? Perche' in quel periodo puo' succedere di tutto, il venditore potrebbe vendere a 100 altri, intascarsi gli anticipi e sparire, l'immobile andra' al primo che ha registrato il rogito.
Nel 1997 una legge ha previsto la fideiussione per garantire chi acquistava immobili da imprese che potevano anche fallire, e nel 2004 una nuova legge l'ha resa obbligatoria.
Purtroppo anche gente preparata come Adriano Bonafede, che scrisse sull'argomento gia' nel 1999 e di nuovo con "Cerco casa" nel 2005, dice di passare dal notaio, di fargli fare i controlli (in sostanza sul venditore, che abbia tutti i titoli per vendere, e sull'immobile, che non sia soggetto a ipoteche o cose del genere), ma che anche un bravo notaio non riesche a parare tutte le possibili truffe. Il fatto che solo nel 2004 si sia resa obbligatoria la fideiussione comprando da imprese fa vedere come il Parlamento se ne sia infischiato a lungo, e con quella legge hanno tappato un buco, ma per i truffatori ne restano altri.
Tra i controlli che il notaio dovrebbe fare, alcuni sono facili (vedere che non ci siano ipoteche etc, specie se il notaio ha nello studio un computer collegato a Internet e a tutti gli archivi del caso), alcuni sono forse piu' rognosetti (conformita' alle norme edilizie, etc, con norme che variano da comune a comune), altri io li definirei aleatori, ad esempio il valutare se un'impresa o un privato sono solventi o hanno difficolta' economiche o stanno per fallire.
Insomma la legislazione, per quanto complicata, non e' a prova di bomba, ne' soprattutto a prova di truffatore. Quindi per cautelarsi si dovrebbe stendere i vari contratti in modo da coprirsi da qualsiasi minaccia, in concreto mettere delle clausole che ci tutelino anche in quei casi in cui nemmeno un notaio diligente ha la certezza di scoprire tutto (gente che sta per fallire, etc), e seguire delle procedure che non lascino spazio a brutte sorprese (ad esempio la proprieta' passera' all'acquirente solo dopo che ha pagato tutto, e non solo un anticipo).
Bonafede e colleghi dovrebbero poi spiegarci se quando ci si va a informare dalle amministratori di condominio sulle delibere in corso di approvazione (per lavori di ristruttirazione, etc), sul regolamento contrattuale, sui pagamenti delle bollette, etc, si abbia diritto a risposte scritte e se e come poter inserire queste risposte nel rogito (nel senso, se le bollette risultassero non pagate, si annulla l'atto, e casa e soldi restano a chi li aveva in partenza).
Io credo che in teoria si dovrebbe riuscire a procedere evitando ogni rischio, facendo mettere nel preliminare e nel rogito tutte le clausole del caso, depositando il denaro presso il notaio, specificando che il denaro verra' dato al venditore solo dopo che con la registrazione del rogito si sia acquistata in modo irrevocabile la proprieta' sull'immobile, etc etc.
Bonafede, altri autori, e vari siti mostrano esempi di incarichi di vendita e proposte di acquisto ( quando si usano agenzie immobiliari) e preliminari e rogiti fatti a regola d'arte, in modo da non rischiare troppo, ma temo che non siano proprio a regola d'arte e che non garantiscano gran che, tutti gli autori si tengono sul vago, parlano di infiniti trabocchetti, ma non li elencano tutti, ne' tanto meno mostrano le clausole da inserire in modo da coprirsi alle spalle.
Da una lettura affrettata del libro di Bonafede del 2005 mi e' sembrato che dopo aver illustrato certe clausole vessatorie, poi le lasci nei facsimili, come nei facsimili lasci in bianco cosa vada scritto in certe voci (conformita' urbanistica o altro) o lasci passare certe ambiguita' ("la casa dovra' essere libera il giorno tale", gia', ma non specifica cosa accade se non lo e', ad esempio una rescissione automatica del contratto, o una penale tanto al giorno, ma con i soldi gia' depositati, in modo da non correre rischi), cosi' non ho visto nei facsimili di rogiti clausole che subordinino la validita' del rogito al verificarsi di tutte le condizioni (se la controparte ha firmato il falso, che me ne frega di avere il diritto di fargli causa, in tal caso quello che mi interessa e' l'annullamento di tutta la procedura e riavere la casa o i soldi, tutti e senza spese).
Insomma anche gli "amici" dei compratori e venditori di case non sembrano rendersi piu' che tanto utili.
Le Camere di commercio poi, che dovrebbero avere i moduli standard per i mandati alle agenzie immobiliari, dicono di non averli, idem le tabelle delle provvigioni, rispondono che c'e' la libera concorrenza!
Un altro campo in cui l'ADUC, se volesse, potrebbe rendersi utile, pubblicando un po' di facsimili fatti davvero bene, sia per i mandati alle agenzie immobiliari, sia come preliminare e rogito.
Egregio Mastrantoni, e' vero che il preliminare si puo' saltare, ma perche' non ci spiega come farlo, e soprattutto come farlo senza correre rischi, ad esempio facendo fare comunque al notaio tutti i controlli del caso (ma prima del rogito) e/o inserendo nel rogito clausole che ci tutelino da qualsiasi possibile imbroglio?

Sarebbe meglio che i notai, visto quanto percepiscono per una semplice firmetta, si guadagnassero i soldi che ci prendono per un semplice atto di compravendita.

In fondo, lo scopo del notaio é proprio quello di assicurare la regolarità della transazione.

Quindi, il mio consiglio, prima di dare una lira di caparra a chiccessia, pretendete di fare un regolare compromesso registrato come prevede la legge, non un semplice foglietto dove chi vende, specie se impresa, ha tutti i diritti, e chi compra solo oneri e incertezze.

E prima di firmare il compromesso, fatelo esaminare dal notaio che dovrà fare le opportune visure al fine di accertare che l'immobile sia nella totale disponibilità di chi vende, altrimenti, cosa lo paghiamo a fare il notaio ?

Certo, un compromesso registrato e regolarmente stilato e verificato costerà di più di un semplice foglietto dattiloscritto, ma almeno vi garantirà che non state comprando una bufala.

E che i notati facciano un pò meglio il loro mestiere e si accertino della veridicità dei dati forniti dal venditore (visto che ne hanno tutta la possibilità).

Questi sono i consigli da dare.

Se invece volete continuare nei compromessi "fai da te" poi non venite a piangere......

L'invim era l'imposta sull'incremento di valore degli immobili, colpiva chi vendeva casa (non l'acquirente) sulla plusvalenza realizzata.
Oggi c'è l'ici, che ci accompagna invece per tutta la vita. Di male in peggio.