Sig. Alberigo,

temo che il suo amministratore abbia ragione (e i giudici un pò meno) !

Lei ha ragione quando dice che la materia é poco regolamentata ed in effetti vi sono anche varie lacune relative agli elevatori.

Quando poi questi ultimi vengono comparati alle scale la confusione é ancora più totale.

Personalmente ho frequentato vari corsi e seminari per amministratori e tra questi la prassi più diffusa é quella usata dal suo amministratore (e badi che chi le parla abita all'ultimo piano di uno stabile di 5 piani serviti da elevatore, e quindi ne sa qualcosa in tema di salassi e spese !!)

Comunque, i vari corsi cui ho assistito, mi hanno insegnato alcune cose e gliele dico volentieri:

1) Se c'é una o più tabelle millesimali che disciplinano le spese con chiarezza, queste vanno applicate e null'altro !!!!

2) Se qualcuno ha la sensazione che le tabelle siano inique può fare ricorso al giudice in qualunque momento per farle valutare e, se del caso, cambiare, salvo il caso che deve comunque pagare sino a sentenza definitiva. E per esperienza é difficile che cambi qualcosa !

3) In casi dubbi, dove c'é ad esempio una sola tabella, quella va applicata, sempre, a meno che, come dice il C.C. , vi sia la possibilità di misurare l'effettivo uso che si fa del bene o del servizio in modo chiaro ed evidente a tutti !

Mi spiego meglio:

In un ascensore ad esempio, l'energia va suddivisa in base alla tabella che tiene appunto conto dell'altezza.

Ma se una maggioranza qualificata decide ad esempio di montare una pulsantiera o una gettoniera o un sistema a badge magnetico in grado di contare quante corse faccio, quanta energia consumo, ecc. allora, esistendo un sistema tecnico in grado di MISURARE, questo avrà la precedenza su altri tipi di suddivisioni.

Altro esempio:
Solitamente l'acqua viene divisa con criteri vari come pro-capite o pro millesimi, dipende cosa dice il regolamento.

Ma se, sempre una maggioranza qualificata, decide di montare i contatori split, nessuno potrà opporsi all'uso di questo nuovo sistema in quanto permette di misurare esattamente l'uso e il godimento del bene (in questo caso l'acqua) e il principio che vale é sempre lo stesso:

"Chi più gode, più paga !"

Infatti, il principio base assoluto é che l'onerosità nel mantenimento e dell'uso di un bene "comune" deve essere commusurata alla possibilità che si ha di farne uso e di goderne rispetto ad altri "comunisti" (che non sono quelli di SX !!!).

Nel suo caso, chi più su sale, più fa una corsa più lunga e più tempo permane nell'elevatore e, di conseguenza, chi va al piano più alto ha più probabilità di incorrere in un guasto rispetto a chi permane solo per un tempo minore e di conseguenza é più probabile che il telefono serva a lui.

Ovviamente questo è un caso limite e che dipende dalle probabilità (e dalla 1^ legge di Murphy, che dice che se un guasto pùò avvenire... avverrà !!!).

A voler essere sottili, si potrebbe obiettare che il telefono é come il citofono e che quando serve serve indipendentemente dal piano, é vero anche questo !

Ma se si iniziano a fare dei distinguo, allora anche la pulsantiera dovrebbe essere divisa non in base all'altezza ma in parti uguali (ognuno schiaccia sempre solo 1 pulsante !).
Ma se si inizia dalla pulsantiera si passa poi ai fili, al congegno elettronico che sceglie il piano ecc. ecc. e non si sa più dove si finisce.

Cosa, dell'apparecchiatura, viene usurato in base ai piani e non all'uso comune ?
Il motore? Beh, quello si.
E i relè che comandano il motore ?
Quelli scattano 1 volta sola per piano, indipendentemente dal piano !!

Vede, sig. Alberigo, tutte queste domande rischierebbero di scatenare una caccia alle "streghe", pardon, ai relè, per spaccare il capello e decidere cosa si usura in base alla corsa e cosa si usura indipendentemente dalla sua durata.

Per questo io (pur abitando all'ultimo piano) concordo con la più classica delle interpretazioni:
Metà spesa in base ai millesimi e metà in base ai piani !

E mi creda, chi ha optato per questa salomonica divisione, invece che fare tutto in base all'altezza (come la logica legata strattamente all'uso vorrebbe), lo ha fatto appunto per "dividere" in due i costi: quelli fissi da quelli proporzionali all'uso !

Le ripeto il principio ispiratore:

-Chi più possiede, più gode;

-Chi più gode, più possiede

-E chi più possiede e/o più gode, più deve pagare !


Spero di averle chiarito le idee.

Cordialità

Abito in una palazzina di nuova costruzione composta da due piani terra, due piani primo e e due piani secondo e sono proprietario di uno dei due appartamenti al secondo piano.
Oltre ad avere appreso il parere di Primo Mastrantoni al riguardo, ho letto anche in un articolo redatto a cura di Federamministratori Confappi che per quanto attiene alle spese di manutenzione straordinaria, per la maggioranza dei giudici (che nel passare degli anni hanno interpretato il Codice Civile) esse riguardano non tanto l'uso quanto, appunto, la proprietà.

Dello stesso avviso evidententemente non è l’amministratore del nostro condominio; nello stabilire infatti un prospetto di riparto della spesa relativa all'acquisto di un combinatore telefonico Gsm per le chiamate di emergenza a corredo dell'ascensore (una spesa di manutenzione straordinaria di adeguamento alle norme di sicurezza) ha stabilito una suddivisione per metà in proporzione ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione al livello del piano come se si trattasse, in poche parole, di manutenzione ordinaria.

Al che gli ho fatto presente che secondo quanto sopra detto tale ripartizione risulterebbe essere iniqua; se l'ascensore (così come ad esempio le scale) appartiene a tutti, tutti debbono conservarne in vita l'esistenza e la capacità di "funzionare". Pertanto tutti devono essere chiamati a contribuire alle spese, e la ripartizione deve avvenire solo in base ai millesimi di proprietà.

Lui invece dice che il tutto è soggetto ad interpretazione giacché il Codice Civile, oltre a non contemplare gli ascensori, non fa alcun riferimento e alcun distinguo tra SPESE ORDINARIE e SPESE STRAORDINARIE. A suo avviso perciò il criterio più giusto da adottare è quello che tiene conto dell'uso e quindi del livello del piano. Davanti alle mie reiterate rimostranze mi ha però detto che, qualora riuscissi a trovare una sentenza di cassazione che definisce l'applicazione dei due criteri di ripartizione, si adeguerebbe anche lui...!

Quello che dovrei trovare pertanto è un aiuto che contempli un riferimento normativo o giurisprudenziale (qualora esista!) che regola la materia senza che per questo si debba ricorrere alla libera interpretazione! Questo perché oggi la discussione implica spendere "solo" qualche centinaio di euro, ma tra dieci anni potrebbe riguardare spese molto più onerose che con l'applicazione del suo criterio mi porterebbe un maggior aggravio di spese, sempre e comunque!

Mi pare che il sig. Mastrantoni faccia un pò di confusione sulle spese di manutenzione.

L'art. 1124 intanto parla di scale e non di ascensori e dice che la spesa per la costruzione e ricostruzione va divisa a metà per i millesimi e l'altra metà in base ai coefficientgi di piani ed in proporzione ad essi.
E per manutenzione ordinaria delle scale in genere si intende la loro pulizia in quanto le spese di riparazione ricadono nella "ricostruzione".
A parte il fatto che molti regolamenti anche sulle pulizie, per ovvi motivi, utilizzano la tabella in base all'altezza.

Successive sentenze ed interpretazioni hanno poi equiparato le scale agli ascensori ma le spese di manutenzione sia essa ordinaria che straordinaria vanno sempre divise in base a quanto stabilito per la costruzione.

Per il sig. Antonio:
Il tipo di spesa va diviso secondo il concetto sopradescritto come é ovvio che sia.
Un Ascensore non é un giardino o un cortile che può anche essere bello da vedere o da passeggiarci.
Un ascensore ha una sola ed unica funzione: portare su la gente.
e la manutenzione ordinaria o straordinaria che sia la si fa per un solo motivo: per portare su la gente ed in sicurezza.
Quindi, chi più sale più paga !
Concetto molto semplice e democratico !

Per il Sig. Paolo,
Mi pare che nel suo caso si possa ipotizzare un abuso per cui io fossi in lei chiederei una revisione della tabella dell'ascensore.

E se il condominio non la concede faccia opposizione davanti al giudice.

E' vero che quando lei ha comprato la casa poteva esaminare la tabella, ma é altrettanto vero che nessuno può imporre il pagamento di servizi inesistenti o di cui sia... ...impossibile servirsi !

Nel suo caso, non si può invocare un coefficiente per un piano al quale l'ascensore non arriva.

Quindi per la mansarda, al massimo, coefficiente 4 ed in funzione dei millesimi del valore della stessa mansarda, che se non è abitabile, deve valere meno.
Attenzione però a non tranformarla in una appendice dell'appartamento coem molti fanno altrimenti la costringeranno a rivedere i millesimi della stessa !

Mi viene un dubbio:
Chi stilò a suo tempo la tabella millesimale, non si era accorto che l'ascensore arrivava solo al 3° piano ?
Questo la dice lunga anche su ..... certi uffici tecnici !!!

Saluti

Dovendo adeguare l'impianto ascensore attualmente ad una velocità in un ascensore a velocità variabile con l'applicazione di un dispositivo elettronico la spesa totale dovrà essere ripartita per solo i millesimi di proprietà oppure al 50% per mill. di proprietà e il restante 50% per mill. di piano ? Edificio di 5 piani. Grazie e cordiali saluti.

Io ho un appartamento con mansarda al terzo piano, l'ascensore parte dalla cantina ed arriva solo fino al terzo (quindi non davanti all'entrata della mansarda), eppure mi tocca pagare per coefficente 4 al piano appartamento (fin qui tutto bene) e addirittura coeff.5 il piano mansarda, che non è abitabile, dove l'ascensonre non arriva neppure...Questo la dice lunga su certi regolamenti condominiali.