Buongiorno a tutti!

ho letto vari articoli su questo dilemma per la ripartizione spese dell'ascensore.
in tutti gli articoli letti, non è chiara una cosa, leggo spesso che l'ascensore e considerato alla stregua delle scale, per cui la ripartizione avviene in base al 50% per millesimali di dell'altezza e 50% millesimali di proprietà, ma non specifica se questa e la spesa per l'uso dell'ascensore, ovvero la spesa del consumo della corrente e il mantenimento, l'assistenza.
le mie domane sono le seguenti:

1 - esiste una ripartizione spese ordinaria e straordinaria, si, e in cosa consiste?

esempi:
(A) un terremoto e danneggia la struttura dell'ascensore.
(B) la verifica biennale come va considerata, spesa ordinaria o straordinaria.
(C) la ridimensione delle funi, come va considerata la spesa?
(D) sostituzione porte, motore, cabina ascensore
(E) sostituzione quadro elettrico
(F) sostituzione delle batterie
(G) sostituzione di un componente del quadro elettrico dell’ascensore


da quello che ho letto non è chiaro, tutto e riferito all'esercizio dell'ascensore, però scorrendo avanti negli articoli, si legge anche:


di una disposizione di regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio.


come si può notare sopra, viene citato che ci sono due tipi di spesa, ordinaria e straordinaria, qual è la ripartizione legittima da adottare nel caso nei casi A, B, C, D, E, F, G?


per quello che ho capito io, mi pare che la spesa ordinaria e riferita all'uso dell'esercizio dell'ascensore, negli altri casi non dovrebbe essere spesa straordinaria?

Le spese d’uso dell’ascensore Condominiale sono definite dalla Giurisprudenza anche come “spese della Comodità“ (Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357, Cond. Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 477).
Per ripartire dette spese d’uso dell’ascensore o “ Spese della Comodità”, cioè quelle spese che sono NECESSARIE a far funzionare il dispositivo e senza le quali l’Ascensore NON può funzionare o NON può essere messo in funzione dalla ditta Installatrice, alcuni Amministratori applicano erroneamente i criteri dettati dall’Art. 1124 c.c. che dispone che “La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo” anziché applicare correttamente il criterio legale dettato dall’Art. 1123cc comma secondo o per analogia il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano come stabilito dalla Legge e dalla giurisprudenza.
L’errore sta nel fatto che i criteri dell’art. 1124 C.C. attengono alla specifica tipologia di spese che servono per la conservazione delle parti comuni e a tutelare l'integrità e il valore capitale delle cose e cioè nel caso specifico alle spese di “Manutenzione e Sostituzione” degli Ascensori”(l’art. 1124 c.c. definisce esplicitamente e senza possibilità di fraintendimento le spese alle quali si riferisce).
Contrariamente le “Spese della comodità Ascensore , o spese d’uso” sono considerate dalla Giurisprudenza fin dal 1996 come spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie (“spese della comodità”) e la cui ripartizione va, pertanto, effettuata solamente in conformità a quanto disposto dall’ art. 1123 c.c. comma secondo che stabilisce che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne“ o in applicazione analogica, come da orientamento pressoché unanime della Giurisprudenza, solamente in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano.
Ricapitolando quindi per l’Ascensore condominiale le relative spese devono essere così ripartite:
Spese d’uso Ascensore o della Comodità (Energia elettrica – Linea Telefonica Ascensore – Contratto Assistenza) - Riparto in proporzione dell'uso che ciascuno può farne“ (“art. 1123 c.c. comma secondo” o in applicazione analogica solamente in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano.
Spese specifiche di Manutenzione e Sostituzione Ascensore - Art. 1124 c.c. : riparto 50% in base ai millesimi di proprietà e 50% in base all'altezza del piano
Spese di Installazione Nuovo Impianto Ascensore - Riparto in base ai Millesimi di proprietà
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657
Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357
Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007

tororolo questa sua considerazione che le scale servono per le emergenze è totalmente ridicola, se lei vuole usare l'ascensore anche per fare due miseri piani è liberissimo, ma non vada in giro a dire assurdità... se siamo nati con le gambe vorrà dire che possiamo usarle, non ha nessun senso spendere più soldi per usare l'ascensore e poi spenderne altri per andare pure in palestra se si può fare movimento in modo normale!
L'ascensore è comodissimo per portare la spesa, oggetti ingombranti, ecc, oppure per gli anziani o le persone che hanno problemi fisici, ma chi può che faccia le scale. Io abito al sesto piano e le uso quasi sempre, e pur non andando in palestra sono in perfetta forma... a differenza di altri.

purtroppo la riforma del condominio non chiarisce la questione, forse perchè è troppo complicata, ed io non inizio nemmeno a spiegarla. Ma l'analogia giuridica con le manutenzione e ricostruzione scale dal 1942 è totalmente sbagliata. Le scale sono un continuum, l'ascensore è un corpo unico non proporzionale, e l'uso, comunque potenziale, poco influisce sulle spese. Un buon Regolamento deve stabilire che la luce scale, così come la pulizia (che NON è manutenzione)vanno pagate per millesimi di proprietà, punto. Quello che usura l'ascensore è il numero delle corse, non la loro lunghezza (corrente di spunto); purtroppo però manca il riferimento al numero di residenti in ogni unità... Giusto per far capire che le ripartizioni spese sono un puro atto convenzionale e semplificatorio: con la giustizia poco hanno a che fare...

contesto questo sistema di calcolo, infatti se per l'ascensore viene calcolato un maggior uso in base al piano contestualmente dovrebbe essere calcolato un minor uso delle scale, invece anche per le scale viene adottato lo stesso criterio dell'ascensore, comportando che in teoria il condomino del secondo piano utilizza di più, a pari condizioni, sia scale che ascensore, cosa fisicamente impossibile. Nel mio condominio ho ottenuto che la pulizia scale venga eseguita fino al primo piano 4 volte al mese come richiesto dai condomini del primo piano e 1 volta al mese dal primo al secondo piano, infatti si sporcano MOLTO MENO in quanto quelli del secondo non le utilizzano come quelli del primo. risultato: spese condominiali pari tra primo e secondo piano per quanto riguarda questo capitolo di spesa. p.s. sono stato abbastanza contestato sul punto ma personalmente considero le scale, in presenza di ascensore, solo di emergenza e non di comune utilizzo. Chi vuole fare moto vada in palestra o aggiunga al moto anche la relativa pulizia delle scale.