Ho letto tutto con molto interesse: è raro trovare informazioni così utili e chiare!! Mi chiedo però che cosa un condomino debba fare se... l'amministratore da almeno un anno e mezzo non fa assemblee! Forse non è obbligatorio farle? Avvocato Gallucci, lei che ne pensa? La ringrazio se vorrà rispondere.

Salve. Colgo l'occasione per chiedere riguardo ad un fatto che ormai non sopporto più. I vicini di condominio sono irrispettosi delle più elementari regole civiche: schiamazzi fino a oltre la mezzanotte, feste organizzate nella sede stradale e bambini di età inferiore ai 6 anni sparpagliati dappertutto in strada e non. Risultato: ogni sera, quando arrivo a casa dal lavoro non posso fare la strada che più mi è comoda per non incorrere negli improperi dei genitori che si sono ormai annessi tale tratto stradale a proprio uso e consumo e rischio di trovarmi in qualsiasi momento un bimbo improvvisamente davanti all'auto. Ho provato a fare si che si rendano conto di quanto siano irresponsabili nei confronti di chi, come me, usufruisce del tratto di strada da automobilista comune ma senza avere risultato. In che modo, anche formale, posso chiedere che rispettino le norme civiche di orario e di silenzio? C'è una via preferenziale tra amministratori di condominio di comunicare?
Vi ringrazio in anticipo per la risposta e per aver creato questa rubrica.

Paolo

purtroppo c'è chi pur osservando le regole condominiali si ritova a vivere l'inferno all'interno della propria abitazione! io vivo con la mia famiglia, fuori città, scelta fatta per cercare spazio e tranquillità, il ns parco è composto da ville bifamiliari, inevitabilmente si sente quello che accade in casa del proprio vicino. il dramma purtoppo, è che da qualche anno a questa parte, circa 4, ho come vicini una famiglia che possiede ben 7 cani, tra cui 2 rotwailler, il punto è che dopo aver tentato con le buone di chiedere di tenerli buoni, di non farli abbaiare tutto il giorno, di lasciarci dormire e non svegliarci alle prime ore del mattino, si è litigati, allora insulti, dispetti, pensate un pò, da parte loro nei ns confronti! abbiamo chiesto aiuto all'amministratore, alla polizia veterinaria, ma non possono nulla perchè il fatto avviene all'interno delle mura casalinghe, ho chiesto il supporto degli altri condomini, ma nessuno vuole compromettersi, saimo soli, noi siamo in affitto, ci siamo appellati al ns proprietario, ma anche lui se ne frega, una citazione per mancata fruizione degli spazi esterni, la mia bambina non può nemmeno affacciarsi dal terrazzino per paura di venire a contatto con le bestie! l'assurdo è che ormai noi siamo visti come quelli da evitare, e i ns vicini non perdono occasione per farsi un risolino, mio marito lascia correre ma per me è diventato un dramma, non dormo più, non sopporto l'abbaiare dei cani, nonostante ciò per la tranquillità della mia bambina mi reprimo e mi fingo calma. non ho possibilità di trasferirmi e mi chiedo se per la mia salute mentale non sia il caso di ricorrere a dei tranquillanti, spero solo di non peggiorare.
un cordiale saluto
rosi

abito in una stradina privata in cui ci sono 5 pezzamenti di terreno divisi tra di loro con regolare muro di cinta:
1) con una abitazione,
2) con due abitazione stesso roprietario,
3) con 1 abitazione,
4) con due abitazioni stesso proprietario
5) senza abitazione,
stanno per i niziare i lavori per:
a) interramento cavi enel
b) nuova conduttura acqua
c) interramento cavi telecom
non conosco la normativa delle quote che ogni proprietrio deve versare, la cosa più logica da me pensata è che ogno proprietario di terreno dovrebbe pagare una quota indifferentemente dalle abitazioni presenti sul proprio pezzamento di terreno. vorrei conoscere se il mio pensiero è giusto e se ci sono dei riferimenti normativi a riguaedo
si ringrazia anticipatamente

Rispondo in ordine d'interventi:
1) Gent.ma Luisa in merito alla sua domanda, l'art. 1129, III comma,c.c. dice che l'amministratore " può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ... , se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità" . Per un'azione legale in tal senso, dunque, devono esserci due anni di mancata rendicontazione. Ciò non vieta che i condomini stessi possano intervenire presso l'amministratore per solleciralo, o eventualmente convocare essi stessi un'assemblea per provvedere alla sostituzione dello stesso. Resta ferma la responsabilità civile dello stesso per eventuali danni causati al condominio.
2) Gent.mo Paolo la vicenda che mi sottopone necessita un doveroso distinguo.
a) Per gli schiamazzi può agire in giudizio per ottenere la cessazione e l'eventuale risarcimento del danno. Si tratta comunque di un'azione in cui l'onere della prova è abbastanza gravoso.
b) per l'occupazione della strada, se questa è una strada condominiale allora si rivolga al suo amministratore per sottoporgli il caso.L 'amministratore è tenuto per legge a disciplinare l'uso delle cose comuni.
c) cosa intende per " C'è una via preferenziale tra amministratori di condominio di comunicare? "
Rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti.

e se intentassi una causa per turbativa del possesso? mi interesserebbe conoscere la sua opinione in merito alla mia questione.
cordiali saluti

complimenti molto interessante...ci voleva per una problematica cosi importante

Gentili utenti, rispondo alle Vs. richieste.
Per Pasquale :
1) Bisognerebbe vedere dagli atti d'acquisto chi è il proprietario della stradina. Se è in comunione, qual'è la quota di ognuno. Se non c'è scritto nulla sulle quote, allora, si presumono uguali e le spese si dividono ugualmente tra i singoli propritari.
2)Se i lavori cui fa riferimento sono stati richiesti da tutti i proprietari allora si dividono in parti uguali.
Per Rosi
1)Stante quello che mi ha scritto credo che innanzitutto deve controllare cosa dice il regolamento condominiale in materia di animali. Se non possono essere tenuti allora può proporre un'azione contro i proprietari dei cani perchè ne sia ordinato l'allontanamento,nel contempo sollecitare l'ammnistratore a fare altrettanto. Se il regolamento prevede ciò, l'amministratore è tenuto a farlo rispettare, in mancanza è inadmpiente ai suoi obblighi.
2)La cosa certa è che può agire autonomamente contro i suoi vicini (art. 1585 II° comma cod. civ.)
Avv. Alessandro Gallucci, Network Legale Aduc, Lecce.

abito in un complesso composto da 15 appartamenti,la maggior parte dei quali ha ingresso indipendente o al massimo 3 proprietari,si ha l'obbligo di un amministratore condominiale? inoltre il costruttore non ha rilasciato la divisione millesimale e un regolamento,quindi anch'io ho il problema di avere vicini che possiedono animali con tutte le conseguenze che essi portano(escrementi e urine da tutte le parti,abbaiare e via di seguito) come mi posso comportare evitando di litigare con qualcuno?

Salve, io abito in un condominio composto da 10 appartamenti da Nov 2007, data in cui ho fatto il rogito. Ieri c'e' stata la prima riunione condominiale e sono venuta a conoscenza che il vecchio proprietario non ha pagato le spese ordinaie con scadenza a Giu 2007, e nemmeno le prime due rate delle spese straordinarie per il rifacimento di 2 facciate e la sistemazione del tetto. Entrambi i lavori sono stati iniziati prima dell'estate e ultimati la scorsa settimana. Al momento dell'acquisto l'agenzia immobiliare, che ha fatto da tramite, mi aveva verbalmente detto che non c'erano spese condominiali aretrate. Ora immagino di doverle pagare io, il cui totale si aggira circa a 1,500 euro, ma vorrei sapere se mi posso rivalere sul vecchio proprietario e in quale modo.
Grazie mille
Emanuela

Gentili Utenti, rispondo ai quesiti che avete posto.
Per Roberta:
- Quali sono i servizi comuni al complesso immobiliare? Bisognerebbe delineare con chiarezza le parti comuni (es. fogna, luce, un parco ecc. ), solo così si può comprendere se si tratta di un condominio che avendo più di quattro condomini necessità di un amministratore.
Per Emanuela:
1) L'art. 65 disp. att. cod. civ. prevede una responsabilità solidale per le quote condominiali relative all'anno precedente ed a quello in cui è avvenuta la vendita, tra venditore ed acquirente. Se dall'atto d'acquisto non risulta un accollo delle spese che non la riguardano, in capo al venditore, l'amministratore le può chiedere per intero a lei. Sarà lei poi a doversi rivalere pro-quota sul venditore.
Avv. Alessandro Gallucci, Foro di Lecce, Network Legale Aduc.

AIUTO,sono in mano a un classico amministratore furbo!dopo molte richieste da parte mia dei verbali ultime assemblee,(andate a vuoto visto che ha creato una situazione di malcontento generale e sfiducia perchè dopo vari tentativi per cercare di mandarlo via non ci siamo ancora riusciti)cedole mav inesatti e sotituiti con quelli corretti,sia come cifra e come intestatario(se stesso)e mai ricevute,come devo fare per mettermi in regola d essere sicuro di pagare il giusto dovuto?Questo è un annoso problema che a detta di tutti devo subire??Anticipatamente Vi auguro tante buone cose.

Gentile Angelo, dovrebbe essere più preciso sugli inadempimenti del suo amministratore.
Da quello che ha scritto, il rimendio potrebbe essere nel convocare insieme agli altri condomini un'assemblea in cui provvediate alla revoca dell'attuale amministratore ed alla nomina di uno nuovo. Non c'è bisogno che lui sia presente, potete fare l'assemblea autonomente purchè sia regorlamente convocata.
Avv. Alessandro Gallucci, Foro di Lecce, Network Legale Aduc

buongiorno,volevo domandare se è legale che vengano svolti lavori nel condominio decisi alla riunione,dove io non ho potuto partecipare,che non erano all'ordine del giorno?
cioè hanno deciso tutto i pochi presenti,lavori che non erano indicatineanche sulla lettera di convocazione d'assemblea....è possibile?inoltre l'amministratore è obbligato a fornire preventivi cartacei prima di ogni intervento? la ringrazio

Gentile Alberto,
indipendentemente dalle maggioranze, che comunque devono essere prescritte per legge l'assemblea è invalida in quanto i lavori non possono essere ricompresi tra "varie ed eventuali". L'amministratore non è obbligato a fornire preventivi, può sottoporli all'attenzione dell'assemblea se richiesto, così come ogni condomino può attivarsi per ottenerli. Certo se lo fa è meglio, anche perchè appare improbabile che il condominio valuti un'offerta orale senza supporto cartaceo a meno che non provenga dal titolare della ditta.Solitamente se si decide di effettuare dei lavori, o si convoca un'assemblea ad hoc oppure in quella ordinaria si mette un punto specifico all'odg.
Avv. Alessandro Gallucci, Foro di Lecce, Network Legale Aduc

Vorei sapere se il ns. amministratore, per ripartire le spese della facciata, lastrico solare e direzione dei lavori, può utilizzare la tabella "A" = 134,705 riparametrandola a 1000 %?
Se può far pagare anche i 9 box privati costruiti dopo 20 anni con la legge Tognoli art. 122. Che io sappia i box debbano pagare solo la loro facciata.
Grazie

Cosa intende per tabella "A" = 134,705 riparametrandola a 1000 %?

Salve, nel nostro condominio bisogna rifare la facciata, sono stati presentati 2 preventivi, 1 redatto da un condomino che ha una impresa edile ed uno da un'altra impresa edile ma esterna.
è regolare che durante la votazione il condomino possa votare il suo stesso preventivo, tenuto conto che ha più millesimi di tutti. Grazie Gaetano

Gentile Gaetano, se si guardano solo le norme stabilite per il condominio nulla vieta il voto per il "proprio preventivo". In qualche occasione la Suprema Corte di Cassazione ha applicato, per analogia, al condominio le norme relative alle società.Così potrebbe trovare applicazione l'art. 2373 " Il diritto di voto non può essere esercitato dal socio nelle deliberazioni in cui egli ha, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società".
Avv. Alessandro Gallucci, Network Legale Aduc, Lecce

nel mio condominio non esiste il regolamento,vorrei sapere quali siano gli orari da rispettare.
inoltre avrei una questione abbastanza complicata da sottoporvi:al momento della divisione in particelle si dice ci sia stato un errore da parte del geometra (a nostro favore),quindi ci ritroviamo molti metri quadrati in piu' di parcheggio (regolari sul nostro atto di compravendita),ora il vecchio proprietario pretenderebbe la restituzione del terreno in quanto necessaria per la costruzione di altri edifici.io mi sono opposta,in quanto mi e' giunta voce che servirebbe il nostro ingresso per far transitare i futuri proprietari delle nuove abitazioni.gli altri condomini si sono fatti convincere a restituire il terreno in cambio della sistemazione del rimanente parcheggio (asfalto,illuminazione e confini)e della sua parola,anche scritta,che nel nostro parcheggio mai nessuno potra'transitare,in quanto convinti che il suddetto terreno sia solo fonte di spese continue per la manutenzione.ha valore la sua parola o un domani ci potremmo trovare con l'obbligo di dare servitu' di passaggio? in questi casi occorre la maggioranza o anche un solo condomino si puo' opporre? ci sono due appartamenti all'asta chi da il consenso per quest'ultimi?bisogna aspettare che siano acquistati?

gentilmente qualcuno mi aiuta......

E' possibile ottenere la revoca dell'amministratore che non fa rispettare il regolamento di condominio? Come deve comportarsi l'amministratore nei confronti di un condomino insolvente?

Gentile Avv.Gallucci, nel mio condominio hanno approvato con millesimi 579,26 l'installazione del servizio di teleassistenza sull'ascensore facendo riferimento alla normativa vigente, senza specificare quale n°,etc., ed insinuando che la stessa prevedeva l'obbligo di installazione di questo servizio sull'ascensore. Un'altra ditta di ascensori mi ha detto che l'installazione di tale servizio non è obbligatorio. Il nostro ascensore è stato messo in funzione verso marzo 2001. Se non è obbligatorio, posso chiedere di non partecipare alle spese? La maggioranza per questi lavori non dovrebbe essere dei 2/3?Grazie

salve,io ho acquistato un appartamento di circa 80mq lordi posto al piano terra rialzato,con ingresso indipendente,in una palazzina composta da 5 appartamenti uso abitazione,1 appartamento uso commerciale e tre appartamenti posti al piano seminterrato accatastati uso cantine. volevo sapere se:1)devo far parte del condominio, se si in che misura.2)e giusto che il cosruttore abbia scelto lui l'amministratore senza interpellare i condomini.grazie per l'attenzione

In un condominio di 5 appartamenti ,si puo autoamministrarsi visto che vi è solo la luce delle scale da dividere mentre la sua pulizia viene divisa in mesi alterni x famiglia. Dei condomini mi dicono che con il codice fiscale si puo intestare la luce al condominio,noninando un amministratore interno senza scopi di lucro.

ho 48 anni ,single e vivo in un appartamento in affitto ; fra le tante spese c'è il famigerato condominio e proprio con l'amministratore ho dei problemi seri:nel bagno di casa mia succede una cosa molto schifosa cioè dal water (anche mentre sei a fare i tuoi bisogni) gorgoglia l'acqua che non so da dove arriva e potete immaginare quello che succede prima davo la colpa alle tubature vecchie del bagno ,ma nel 2004 il bagno e relative tubature sono state fatte nuove e il problema è rimasto; in accordo con il proprietario ci siamo rivolti aLL'ammministratore non avete idea quante volte ma nulla gli ho fatto scrivere da un'avvocato e niente;io ho smesso di pagare per spronarlo mi dite se ho qualche diritto da far valere a chi mi devo rivolgere?

Abito in un condominio di 8 appartamenti. Un condomino risulta insolvente da almeno due anni..Questo condomino (straniero) è proprietario dell'appartamento. L'amministratore ha aperto le pratiche legali necessarie per il recupero del credito, ma nel frattempo vorrebbe far pagare a tutti gli altri condomini, il debito dell'insolvente....Può farlo, nonostante noi non siamo d'accordo? Quale deve essere la maggioranza dell'Assemblea affinchè l'amministratore ottenga ciò? Io e un altro condomino, a diferenza di tutti gli altri, siamo completamente autonomi dal punto di vista degli impianti.E' giusto che anche noi due dobbiamo pagare come il resto del condominio (VISTO CHE L'ACQUA GIà LA PAGHIAMO AUTONOMAMENTE???) Potremmo proporre all'amministratore che si rivalga sui condomini che utilizzano l'impianto centralizzato? Grazie

ho un problema con il mio condominio.due esi fa ho comprato una tenda da montare nel mio terrazzo, visto che e' l' unico della facciata,l'altro ieri ho guardato in ato ed ho visto un foro causato da una sigaretta, ho chiamato subito l' amministratore che mi ha detto che non poteva fare niente visto che non cerano testimoni. vorrei sapere se posso fare qualcosa visto che ho messo la tenda per proteggermi dall' acqua. aggiungo che volevo mettere un tettino ma un'inquilino ha votato contro.grazie.

gentile avvocato, io ho acquistato nel mese di febbraio 2009 un appartamento all'asta, da una procedura per fallimento. E' possibile che il mio amministratore di condominio mi presenti un conguaglio di spese relativo all'anno 2008 quando io non ero ancora proprietario dell'immobile? lui sostiene che quelle spese vanno pagate a metà tra il vecchio ed il nuovo proprietario, ma questo mi sembra ingiusto, secondo me dovrebbe chiederle alla procedura d'asta. qual'è la normativa in proposito? saluto e rigrazio per l'eventuale risposta.

condominio di 5 appartamenti i cui proprietari sono 3.Appartamenti affittati 2con solo posto macchina.Gli affittuari accedono al posto macchina attraverso un tratto di strada,interno al condominio, in comproprietà ed in condominio tra i 3 proprietari.1 degli affittuari utilizza il tratto di strada parcheggiando biciclette perchè sostiene che anche quel tratto di strada anche se in comproprietà ed in condominio tra i tre è spazio condominiale e quindi di tutti? Può uno solo dei tre comproprietari intimargli di vietare il parcheggio?