Domanda delicata e apparentemente ingenua: Quanto è diffusa la pratica delle tangenti (da parte di idraulici, imbianchini, artigiani vari) tra gli amministratori di condominio? Seconda domanda conseguente alla prima: L'inquilino ha il modo di difendersi e come?
Grazie per la risposta (se chi mi legge se la sente di rispondermi).

Il mio Amministratore più che essere un mio dipendente, mi reputa un suo dipendente e fa e disfa a suo piacimento giocando sull'ingenuità di molti proprietari facendo spendere in continuazione dei capitali con lavori inutili che in fase di lavorazione triplicano i costi con scuse puerili. Esiste un'organo di controllo al quale posso denunciarlo?

Sono un pensionato e quest'anno faccio l'amministratore del mio condominio tipo "fai da te".
Secondo l'estensore dell'articolo svilirei la cosiddetta professione.
Vogliamo creare un corso universitario di laurea? Se ne sente la mancanza?
Sono ragioniere ed ho lavorato in contabilità da sempre; la mia salute non è buona ma almeno in questo posso rendermi utile risparmiando io stesso e facendo risparmiare.
Naturalmente dal mio condominio non percepisco un centesimo, quest'anno tocca a me.
Mi intendo inoltre di qualunque lavoro possa riguardare un edificio.
Nell'insieme, dopo essermi letto leggi e leggine, non mi sembra un gran lavoro.
Men che meno tale da richiedere un corso universitario... o no?
Avrei immaginato che l'ADUC, specialmente in questi tempi di crisi, non volesse angosciare la gente con la creazione di altre "gilde" e che magari si battesse per far si che tutto quello che c'è da fare e sapere, (le leggi tradotte in italiano semplice e sintetico per esempio) riguardante questo settore, si risolvessero in un piccolo "vademecum".
Per avere il codice necessario a fare la denuncia telematica per il 770 semplificato è stato necessario fare la fila 4 volte presso l'Agenzia delle Entrate: il mio turno era sempre oltre l'orario d'ufficio.
L'Agenzia era carica di lavoro all'inverosimile perché pare che gli impiegati, devo dire cortesissimi nonostante il da fare, sono tenuti a compilare anche il 730 a chi si presenta allo sportello!
Ho dovuto scaricare 4 software (quattro!!!) e quando ho provato ad inviare il tutto col PC ho scoperto che il codice telematico da ottenere doveva essere attribuito al condominio e non a chi fa la denuncia.
Sono tornato un'altra volta all'Agenzia.
Poi il modello software... Vi sembra normale tutto questo????? Per 130 euro ritirati come sostituto di imposta per pulizia scale, ascensore e taglio siepe giardino?!?! Non si poteva fare un semplice modulo per i soli condomini? Chi ha voluto queste complicazioni? Forse quei 40mila professionisti? All'estero come funziona?
Nessuno ce lo dice mai ma mi gioco qualunque cosa che è tutto molto, ma molto più facile!

Gentile signor GIUSEPPE, mi dispiace che si senta offeso. Nessuno aveva l'intenzione di santificare la creazione di gilde, caste, corporazioni o simili. Ma spesso proprio per risparmiare si ha la sfortuna di incappare il persone che per competenza, e scrupolo preparazione non sono sicuramente diligenti e preparate come immagino, e sono certo, sia lei. Le faccio un esempio, lei, sicuramente, per il lavoro che ha svolto sa cos'è il DURC. In molti, che magari abitano in condominio non lo sanno e sempre per risparmiare chiamano appaltano lavori ad una ditta che non è in regola con i pagamenti delle proprie maestranze. Che succede se il dipendente chiede l'adempimento al condominio. Chi lo racconta al condominio che per risparmiare si trova un bel grattacapo?Non si vuole difendere o creare nessuna casta. Quasi sempre per curare un raffreddore basta un'aspirina ma alle volte è meglio comunque rivolgersi ad un medico. L'articolo ha la funzione di far comprendere che dalla scelta di un amministratore possono dipendere tante conseguenze. Nessuna angoscia, solo un'informazione al consumatore orientata verso la possibilità di effettuare una scelta consapevole. Se legge il lavoro che quotidianamente svolgiamo in questa rubrica, o in cara Aduc, si renderà conto di come sia questo l'obiettivo che si cerca di perseguire.
Gentile Sig. GIULIO, se non vuole rivolgersi alla magistratura per chiederne la revoca per sospetti di grav irregolarità l'organo deputato sempre e comunque è l'assemblea.
Gentile Sig. ADRIANO, la questione che solleva è un malvezzo che dipende dall'onesta delle persone ed è difficile da quantificare. Per difendersi bisogna controllare i conti e verificarne la regolarità, oltre che cercare di sostituire l'amministratore se poco corretto.
Avv. Alessandro Gallucci, Network Legale Aduc, Lecce.

abbiamo eletto 4 mesi fa in maggioranza l'amministratore,ma questo dice di non poter iniziare ad amministrare perchè gli mancano gli atti di proprietà di ciascun proprietario.abito in una corte che x adesso siamo 22,fra qualche anno arrivereo fino a 30 famigie.Come si può far eleggere un amministr.dal giudice e far si chwe veniamo gestiti da costui.?
,

La mia è una domanda più che un commento. Va bene l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore raggiunti i 4 condomini, ma se in un condominio non lo si nomina anche se si è in 12? Cosa puo' accadere? Oltre a rischiare di non trovare accordi ci sono altre conseguenze?

Gentile Lara, qualunque dei condomini ne abbia interesse puo' chiedere la nomina all'autorità giudiziaria dell'amministratore di condominio.
Avv. Alessandro Gallucci, Network legale Aduc, Lecce

Durante il voto per l'elezione dell'amministratore interno di condominio, un condomino può autovotarsi?
Grazie.

Domanda:

Esiste un elenco degli amministratori e dei condomini da loro amministrati?

Posso sapere, consultando qualche elenco, magari on-line, chi è l'amministratore di un determinato condominio?

Grazie.

gentile avvocato buon giorno
Sono un ragazzo che a settembre..inizierà un corso per amministratore di condominio.
Questa professione mi è sempre piaciuta..davvero..anche se per molti aspetti è un po rognosa!!..diciamo che ancora non conosco bene il mondo dell'amministratore di condominio..pero vorrei prima di iniziare il corso..farmi una piccola cultura..apparte questo vorrei farle una domanda..l'età conta in questo lavoro?..per capisci...io ho 20 anni..21 a novembre..avro piu problemi con i rapporti con i condomini di un 30 enne per colpa dell'età oppure nn conta?..grazie

Vorrei porvi un quesito.
Abito in un edificio con 4 unità immobiliari (un negozio al pianio terra e 3 appartamenti, uno per piano). Io sono proprietario al 100% di 1 appartamento, e sono comproprietario con i miei fratelli in pieno accordo del negozio e di un altro appartamento. Trovandomi in disaccordo con il proprietario del primo piano, che vuole dettar legge, posso ora convocare una regolare assemblea condominiale, nominare un amministratore (magari qualcuno interno) e far rispettare la mia maggioranza, dato che io e miei fratelli complessivamente superiamo i 2/3? O devo rivolgermi obbligatoriamete al giudice in caso di disaccordo?
grazie mille
giuseppe

io vorrei sapere io abito in una palazzina di sei appartamenti abbiamo sempre diviso le spese in sei in parti uquali io però o l'appartamento più piccolo di tutti e vorrei sapere quante famiglie ci vogliono per richiedere l'amministratore basta una famiglia per richiederlo?

Per Niki ed in pate per Giuseppe. L'istituzione del Condominio è obbligatoria a partire da 4 proprietari.
Nulla vieta che sia la proprietà ad auto gestire le spese comuni, che devono essere ripartite in base alle quote di proprietà e di utilizzo. Il condominio è soggetto fiscale, e come tale deve essere attivato presso l'agenzia delle entrate dal costruttore o dall'amministratore delegato, ottenendo l'attribuzione di un codice fiscale. E' sostituto di imposta. Per tutto questo è richiesta la figura di un "responsabile", che figuri di fronte alle liti attive o passive. Ovviamente in assenza di accordo tra le parti, anche un singolo condomino può richiedere l'istituzione (peraltro obbligatoria nel suo caso) della figura dell'amministratore o del responsabile del condominio. Laddove questi non ottenga quanto sopra, può chiedere l'intervento del giudice, che nomina d'ufficio un amministratore.
Credo che comunque sia sempre più intelligente, cercare di trovare un accordo preventivo, ma dove la ragione non arriva.... arriva la giustizia

Per Marco:
No, l'età non ha nessuna importanza, quello che conta è la preparazione.
Ti assicuro che un corso di amministratore, come feci io a suo tempo, non ti serve altro che a darti una targhetta su cui piangere. Devo ammettere di essere un "figlio d'arte", in quanto prima mio nonno, poi mia madre e quindi seguire io, gestiamo proprietà dal 1959. Vero è che la casistica che abbraccia la materia del condominio è veramente ampia, bisogna conoscere veramente a fondo i principi di contabiità e gestione dei bilanci, il codice civile e la giurisprudenza di merito, la tecnica delle costruzioni, e tanta, tanta tecnica di mediazione sociale o meglio detta diplomazia,in parole povere, bisogna farsi davvero delle ossa forti e generalmente quando si comincia, tutta questa esperienza non la si ha, motivo per cui generamente i potenziali clienti si rivolgono a professionisti un pò più navigati.
Non ti abattere, ma stdia e preparati.

Per Claudio:
Esistono degli elenchi presso le varie associazioni di categoria, camere di commercio, siti professionali come:
http://www.condominio.com/
tuttaia non sono resi noti i condomìni amministrati anche perchè variano spesso.

Per Lisa:
Essendo proprietario ha diritto di voto, anche se deontologicamente scorretto, in quanto candidato. Dovrebbe quanto meno astenersi ed altrettanto fare gli altri candidati al loro turno. credimi l'onestà intellettuale paga sempre.

Geom. Louis Ward Anammi F167

Nell'ordine vorrei rispondere a:
Giuseppe
Ben vengano pensionati che si sacrificano per gli altri, tuttavia, fare l'amministratore non è solamente "gestione contabile", fattibile da chiunque sappia gestire anche una gestione familiare, ma mi riferisco all'enorme mole di norme ed adempimenti ai quali un amministratore è soggetto.
Il Commento del Dott. Gallucci, è sicuramente corretto,talvolta si pensa che poche piccole baggianate, non abbiano importanza. Provi a presentare una documentazione incompleta o non conforme all'agenzia delle Entrate, per far ottenere gli sgravi previsti per la detrazione del 36% e doversi giustificare (economicamente intendo) per un banale errore, le assicuro che persone apparentemente docili, sanno diventare le belve più feroci.
Un professionista è generalmente assicurato per gli errori e rischi professionali connessi. Male fa a non farsi corrispondere una quota, per le incombenze e le responsabilità alle quali è soggetto. Chi le scrive, ci è già passato, gestendo gratuitamente il condominio presso il quale abitava. Le persone, purtroppo, valutano e rispettano chi si da da fare, in maniera direttamente proporzionale a quanto fanno pagare la propria disponibilità (So che è un atteggiamento stupido, ma purtroppo è difficile entrare nella mente delle persone!!!). Comunque Sig. Giuseppe, non si perda d'animo, Dio benedica i pensionati come Lei. Non se la prenda con l'agenzia delle entrate, ma il balzello delle ritenute di acconto, è stato fatto proprio per eliminare evasione, attraverso i controlli incrociati.
Per Giulio:
Un consiglio, prima di procedere a lavori, l'assemblea accertata la necessità all'esecuzione, magari avvalendosi di tecnico esterno, chiedere la redazione di un capitolato di spesa e chiarire con la ditta appaltante che nessun centesimo sia richiesto oltre a quanto pattuito. In fondo si tratta di un contratto scritto e "l'imprevedibile" (che ci può essere) bisogna dimostralo.
Per Adriano:
Ti confermo che questa pratica esiste, anche se in rapida sparizione, grazie appunto ai controlli incrociati dell'agenzia delle entrate. Il condomino difficilmente può operare un controllo, in quanto avviene "brevi manu". Mia madre mi insegnò una pratica molto semplice ed è per quello che siamo sulla breccia da quasi cinquant'anni. Questa pratica si chiama "accontentarsi" di quello che prevede il tuo tariffario, regolarmente quietanziato. Le "regalie", lasciano il tempo che trovano e non ti arricchiscono, vale quindi la pena di caricare come entrate, gli eventuali "sconti" ottenuti dai fornitori ai condomini. Le persone sanno apprezzare l'onestà ed i sani principi (In parole povere non ci molla nessuno, anzi ci tengono ben stretti).
Capisco che di imbecilli come noi, si possano contare sulle punta delle dita, ma vale la pena e mi fa dormire più tranquillo.

Geom. Louis Ward Anammi F167

....Perdonate, mi sono accorto che talvolta questa tastiera lascia attaccata alle dita qualche tasto......spero si capisca comunque il senso delle parole.
Buona Giornata

Chiedo gentilmente di sapere, se è normale che un amministratore, facente parte di uno studio, esautorato dall'interno dello studio stesso, possa essere automaticamente sostituito al ruolo di amministratore, dall'attuale titolare di questa?

Per Paolo:
Spero di aver compreso bene il problema.
Da circa due anni, è possibile attribuire ad una società di capitali (SPA ed SRL per intendersi) la figura di amministratore, in quanto ne risulta responsabile la persona fisica, nominato quale legale rappresentante. Se così non fosse, e si trattasse di una società di persone (Snc-Sas o quanto altro), questo non è possibie, in quanto la nomina è "ad personam". E' certo che colui che era precedentemente nominato amministratore, deve primariamente comunicare agli amministrati la cessazione dell'incarico e l'indizione di una nuova assemblea straordinaria, finalizzata all'elezione del nuovo amministratore. Se così non è stato e ci troviamo nella seconda fattispecie, la nomina è illegittima.
Spero di avere esaurientemente risposto.

Geom. Louis Ward - Anammi F167

04/10/2008

Buonasera,
vorrei sapere alcuni chiarimenti sulla nomina di un amministratore di condominio e chi lo deve pagare.
Vivo in un palazzo con più di 15 appartamenti tutti di una unica proprietà una società di capitali. Questa società ha nominato un amministratore di sua fiducia esterno dai condomini.
Vorrei capire chi deve pagare l'opera dell'amministratore a noi condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il diritto di scegliere, ma in questo caso il codice civile cosa impone?
Possiamo dopo un anno cambiarlo? E se sì come possiamo non rinnovargli la nomina, con una raccomandata ar 2,3 0 6 mesi prima della scadenza?
Vi ringrazio per l'eventuale risposta

04/10/2008

Buonasera,
vorrei sapere alcuni chiarimenti sulla nomina di un amministratore di condominio e chi lo deve pagare.
Vivo in un palazzo con più di 15 appartamenti tutti di una unica proprietà una società di capitali. Questa società ha nominato un amministratore di sua fiducia esterno dai condomini.
Vorrei capire chi deve pagare l'opera dell'amministratore a noi condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il diritto di scegliere, ma in questo caso il codice civile cosa impone?
Possiamo dopo un anno cambiarlo? E se sì come possiamo non rinnovargli la nomina, con una raccomandata ar 2,3 0 6 mesi prima della scadenza?
Vi ringrazio per l'eventuale risposta

04/10/2008

Buonasera,
vorrei sapere alcuni chiarimenti sulla nomina di un amministratore di condominio e chi lo deve pagare.
Vivo in un palazzo con più di 15 appartamenti tutti di una unica proprietà una società di capitali. Questa società ha nominato un amministratore di sua fiducia esterno dai condomini.
Vorrei capire chi deve pagare l'opera dell'amministratore a noi condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il diritto di scegliere, ma in questo caso il codice civile cosa impone?
Possiamo dopo un anno cambiarlo? E se sì come possiamo non rinnovargli la nomina, con una raccomandata ar 2,3 0 6 mesi prima della scadenza?
Vi ringrazio per l'eventuale risposta

La nomina dell'amministratore è obbligatoria per condomini, aventi più di quattro proprietari.
Il rapporto amministratore-amministrati è un rapporto di fiducia ed ha durata un'anno, rinnovabile in seno all'assemblea ordinaria con la maggioranza degli intervenuti (almeno 500 millesimi) e la maggioranza delle teste. Questi può essere rimosso in qualsiasi momento, dietro liquidazione delle competenze contrattuali, con le stesse maggioranze sopra citate).
La spesa per l'amministratore deve essere equamente ripartita, (in via empirica ed in assenza di tabelle millesimali), in base alle unità immobiliari. (per capire 1/16 della spesa a carico suo e 15/16 a carico della società di capitali), conformemente ai sensi dell'Art. 1123/1° comma del Codice Civile
Ovviamente, detenendo questa società maggioranza assoluta, sarà difficile ottenere il cambiamento dell'amministratore, in alternativa, può essere chiesto al Giudice, la nomina d'ufficio.
Spero di esserLe stato sufficientemente esauriente.
Buona giornata.
Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167

salve volevo porle un quesito
sono il costruttore di una palazzina di 12 app. e sono anche proprietario di 4 appartamenti .
alla fine della costruzione ho nominato un amministratore , ora i condomini mi dicono che per il primo anno l'amministratore deve pagarlo il costruttore della palazzina .
è una cosa vera o è una cosa campata in aria?
grazie per la risposta

Posso sapere data la via di un conodiminio sapere chi è l'amministratore?se si come fare?
ringrazio anticipatamente

Per Gianluca
Scusa il ritardo nella risposta, ma ho aperto solamente ora il post.
Non è cosa vera.
Il condominio si costituisce obbligatoriamente quando sono presenti più di 4 proprietari. Nel caso del costruttore, questi risponde solamente per le quote di proprietà. Per le altre, si procede, secondo la convenzione stabilita.
(Generalmente, in assenza di tabelle millesimali già formate, in quote uguali o in base al numero dei vani).
Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167

Per Monica:
Se è stato regolarmente registrato il condominio, presso l'Agenzia delle Entrate.
Se ha titolo ad accedere all'informazione.
Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167

stiamo in un palazzo dell ater.hanno cartolarizzato improvvisamente, e si e' presentato un tizio come amministratore che :
non fa assemblee,non c'e' stata nessuna votazione per farlo stare da noi, si e' intromesso perche' era un conoscente delle persone che hanno comprato le case dagli aventi diritto cacciati con buonuscita,mette a mano le quote condominiali,530 euro a bimestre con un bollettino postale scritto a mano. ha permesso l'installazione nel cortile condominiale di n.3 canne fumarie di cui 2 in eternit,appartenenti a locali al di fuori del condominio,ma di amici suoi,di ben 7 condizionatori di una farmacia al di fuori del condominio che in estate alzano la temperatura di 7 gradi nei primi piani. le cantine sono meta di pellegrinaggi di ladri e zingari.hanno fatto lavori abusivi, almeno 15 condomini,spaccando muri maestri, creando doppi piani,con la comparsa di grosse crepe.ma finche' non crolla il palazzo nessuno fa nulla. a chi ci possiamo rivolgere per far finire questa vergogna....
distinti saluti.

Per Lucio
Immediatamente chiedete l'intervento dell'ufficio dell'ispettorato edilizio della città a cui fate riferimento. In alcuni comuni, ci sono degli uffici giudiziari istituiti presso i comandi di Polizia Locale ai quali potete rivolgervi.
Nell'immediato se si sono verificate crepe (visti i precedenti) chiamate i Vigili del Fuoco e chiedete una verifica delle strutture.
A seguire:
E' sufficiente 1/6 della proprietà (almeno due condomini) per chiedere la costituzione di un'assemblea straordinaria presso l'amministratore.
Se questi si rifiuta di convocarla, i proprietari possono indire autonomamente assemblea, notificando all'amministratore di rendere disponibile il libro bollato delle assemblee.
L'amministratore ai sensi dell'Art. 1129 del C.C. "dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,(leggi al Giudice di Pace) oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità."
La maggioranza necessaria per nomina o revoca dell'Amministratore ai sensi Art. 1136/2° comma C.C. è pari a:
1) La maggioranza degli intervenuti all'assemblea e (non o)
2)almeno la metà del valore del condominio (almeno il 51% delle quote di Maggioranza)
TUTTE E DUE LE CONDIZIONI DEVONO ESSERE SODDISFATTE.
Ovvio che, anche se in minoranza, in presenza di atti illegittimi da parte dell'Amministratore, il singolo condomino può tutelarsi, presso l'Ufficio del Giudice di pace.
Credo che quanto detto, possa dare un buon orientamento su come agire.
Per ogni ulteriore informazione, resto disponibile.
Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167

quale legge ha istituito e regolamenta il registro degli amministratori di condominio. A quale albo bisogna essere iscritti perchè non necessiti l'abilitazione all'esercizio. Quali requisiti sono richiesti in Emilia Romagna.

INFORMAZIONE: un condomino trovandosi con il solaio pericolante, invia raccomandata all'amministratore e al condomino soprastrante, per lamentare i danni e informare l'inizio lavori entro un determinato tempo.
La domanda è la seguente: l'Amministratore ha l'obbligo di chiamare un tecnico di sua fiducia per verificare i danni e le responsabilità? Se si qual'è l'articolo che lo disciplina?
tony