Condominio. Azione di responsabilita' contro amministratore

Il rapporto che si instaura tra condomini ed amministratore, anche alla luce della riforma condominiale 2012, è riconducibile alla disciplina del mandato.
I condomini demandano all'amministratore il compito di svolgere taluni atti (artt. 1130 e ss. c.c.) in nome e per loro conto.
Il mandatario (amministratore) deve operare con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.), nei limiti del mandato ricevuto e con obbligo di rendiconto (art. 1713 c.c.).
In materia di amministrazione di immobili, il rendiconto della gestione si concretizza nella discussione-approvazione di bilancio previsionale e consuntivo. I predetti documenti contabili, pur immediatamente esecutivi, divengono definitivi ove non vengano impugnati nei trenta giorni successivi alla approvazione o alla notifica del verbale assembleare con cui si ratifica la gestione (art. 1137 c.c.).
Ci si interroga sulla possibilità che la definitività del bilancio consuntivo possa precludere - quindi definitivamente legittimare - l'attività gestoria svolta dall'amministratore.
Sul punto esistono due orientamenti. Il primo, favorevole al rappresentante della compagine condominiale, esclude che si possa attivare una azione di responsabilità successivamente all'approvazione del bilancio (Tribunale di Salerno 30.01.2010). Il secondo orientamento, invece, ritiene possibile l'azione di responsabilità anche successivamente all'approvazione del bilancio consuntivo.
Sotto questo profilo, appare utile osservare che il mandato è rapporto fiduciario e che il rendiconto della gestione (approvazione del bilancio), troppo spesso, è atto automatico non preceduto da corretta conoscenza dell'attività gestoria.
In ogni caso, si deve tassativamente escludere che qualsiasi maggioranza ed anche il voto unanime dell'assemblea condominiale possa trasformare un atto gestorio illecito in lecito; per conseguenza diretta, deve ritenersi possibile una azione di responsabilità contro l'amministratore (anche dimesso-destituito), successiva all'approvazione del bilancio consuntivo.

In tal senso si segnala:
Cass. n. 3233/1982 - L'azione promossa dal condomino per far valere il mancato versamento di somme previdenziali versate all'amministratore e da quest'ultimo non pagate all'ente è da qualificare come azione di risarcimento dei danni e come tale soggetta all'ordinaria prescrizione decennale.
Tribunale di Milano n. 7460/2005 - La delibera assembleare di approvazione del rendiconto non preclude la contestazione in sede di proposizione di azione risarcitoria da parte del Condominio contro l'ex amministratore, sia per il carattere dichiarativo e confessorio dell'atto di approvazione del conto, revocabile o modificabile in caso di dolo o colpa grave del mandatario (ex art. 1713 c.c.), sia perché l'assemblea (ex art. 1130 n. 3 e 1135 c.c.) può approvare e autorizzare pagamenti soltanto ove si riferiscano a spese effettivamente erogate per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, onde tale presupposto manca quando l'amministratore richieda il rimborso di somme esposte come erogate nell'interesse della collettività condominiale, ma invece trattenute con indebita appropriazione (con inopponibilità della preclusione derivante dal decorso del termine ex art. 1137 ult. comma c.c., potendosi profilare la nullità della delibera di approvazione del rendiconto).

* avvocato del foro di Matera