Abbiamo trattato numerose altre volte l'argomento relativo ai Fondi Immobiliari Chiusi (vedi ad esempio: clicca qui e clicca qui ), ma in questa occasione desideriamo approfondire in particolare 2 aspetti che consideriamo particolarmente rilevanti ed il cui spunto ci viene offerto da recenti notizie apparse sugli organi di informazione: trasparenza e costi.

E' notizia dei primi giorni di Novembre di un "buco" di oltre 500 milioni di Euro emerso nei conti di un Fondo Immobiliare tedesco, il Deka Immobilienfonds (promosso da Deka Bank), dovuto essenzialmente ad una stima "gonfiata" del patrimonio del fondo: tale situazione puo' essersi determinata solo con una valutazione quantomeno compiacente, effettuata dal comitato di professionisti esterni (i c.d. "esperti indipendenti"), a cui viene affidata in Germania (come in Italia), tale incombenza.
L'affidabilita' e la trasparenza di un tale genere di valutazioni e' stata quindi messa completamente in discussione, e molti dubbi sorgono in tal senso anche a noi. In particolare ci sovviene un interrogativo: se una situazione come quella sopra riportata e' emersa in Germania, in Italia possiamo pensare di essere immuni? Qualche perplessita' ci deve essere concessa, anche se, ad onor del vero, almeno un aspetto positivo che ci riguarda lo possiamo menzionare. Il sistema di valutazione tedesco si basa sul valore di mercato retail, mentre quello italiano ricorre al metodo del cash-flow, vale a dire sulla capacita' di generare cassa degli immobili: indiscutibilmente il metodo adottato per i Fondi Immobiliari italiani e' maggiormente coerente e cautelativo nei confronti dei sottoscrittori. Questo pero' non ci e' sufficiente per dissipare completamente gli interrogativi che la vicenda della Deka ha stimolato: la qualita' della trasparenza e del flusso di informazioni che emergono dai Fondi in questione (ma tale aspetto coinvolge a nostro parere tutto il mondo del risparmio gestito), vanno decisamente migliorate. Soprattutto perche' coloro che dovrebbero provvedere in tal senso vengono remunerati in maniera affatto trascurabile: e qui ci colleghiamo al secondo importante aspetto di cui inizialmente dicevamo.

Recenti dati forniti da www. quotidianoimmobiliare.net in collaborazione con Il Sole 24 Ore, ci confermano tale situazione: rielaborando i dati di bilancio dei primi 6 Fondi Immobiliari italiani (in ordine di uscita sul mercato), per gli anni dal 1999 al 2003, sono infatti emerse considerazioni molto interessanti. I Fondi presi in considerazione sono:
1) Bnl Portfolio Immobiliare (Bnl Fondi Immobiliari Sgr)
2) Fondo Alpha (Fondi Immobiliari Italiani Sgr)
3) Valore Immobiliare Globale (Deutsche Bank Fondi Immobiliari Sgr)
4) Securfondo (Beni Stabili Gestioni Sgr)
5) Unicredito Immobiliare Uno (Pioneer Investment Management Sgr)
6) Polis ( Polis Fondi Sgr)
Il risultato principale emerso dallo studio evidenzia come tra i 6 fondi presi in considerazione l'incidenza dei costi complessivi (provvigioni alla Sgr, oneri per la Banca Depositaria, costi esperti indipendenti ed altri oneri), incida sul totale importo distribuito come dividendi ai sottoscrittori, da un minimo del 34% circa (fondo Alpha) ad un massimo del 119% circa di Bnl Portfolio Immobiliare, con percentuali per gli altri del 58% (Securfondo), 82% (Valore Immobiliare Globale), 84% (Polis) e del 97% per Unicredito Immobiliare Uno.

Nel caso di Bnl Portfolio Immobiliare, ad un dato di dividendo complessivamente distribuito nei 4 anni di Euro 25.864.000,00, corrispondono le seguenti voci di costo:
- 26.808.000,00 di provvigioni alla Sgr (!)
- 1.043.000,000 di oneri per la Banca Depositaria
- 497.000,000 costo valutatori esterni
- 2.358.000,00 di c.d. "altri oneri"
per un dato complessivo che si avvicina ai 31 milioni di Euro.
La prima considerazione che ci sovviene e' che questo importo incide per circa il 10% del valore iniziale del patrimonio e che, perdurando come probabile tale situazione, alla scadenza del fondo in esame l'incidenza dei complessivi costi sara' pari ad 1/3 circa del patrimonio di partenza (e non ci sembra poco!). Inoltre questo "carico" di costi non ha certo contribuito ad elevare il rendimento medio annuo del Fondo, visto che nel periodo esaminato (che non e' di certo stato un periodo sfavorevole per il mercato immobiliare!), il rendimento medio annuo e' stato del 2,60% lordo. Davvero pochino! Ma gli altri fondi in esame non e' che abbiamo fatto chissa' che cosa: 2 di loro sono riusciti a fare addirittura peggio (Polis ed Unicredito Immobiliare Uno) con il 2,30% annuo, Valore Immobiliare Globale ha reso il 3,60% e Securfondo il 4,30%. Guarda caso l'unico Fondo che e' riuscito a contabilizzare un buon rendimento medio annuo lordo del quadriennio (il 12%), e' stato il Fondo Alpha, vale a dire l'unico che prevede una percentuale contenuta di incidenza delle provvigioni sugli utili percepiti dalla Sgr (il 9%), e la piu' bassa incidenza (come gia' visto) dei costi complessivi.

Una considerazione finale e' doverosa: troppo spesso i fondi (di tutti i tipi) sono molto generosi e redditizi per i gestori, ma quasi mai (esiste sempre l'eccezione che conferma la regola), lo sono per i risparmiatori!