Infiltrazioni terrazza: Cassazione, condominio e inquilino rispondono in solido
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, ha affrontato il tema ricorrente delle infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello nell’ambito di un condominio unitamente al problema della individuazione dei soggetti responsabili.
In particolare la Suprema Corte si è soffermata a chiarire la natura della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da terrazza a livello, e conseguentemente i rapporti tra responsabilità ex art. 2051 c.c., ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. e solidarietà tra coobbligati ex art. 2055 c.c.
La vicenda nasce dalle infiltrazioni subite dall’appartamento sottostante a causa dell’ostruzione del bocchettone di scarico della terrazza sovrastante, verificatisi in occasione di eventi piovosi nel 2005 e nel 2006. Il proprietario dell’immobile danneggiato conveniva in giudizio il condominio, il proprietario dell’immobile sovrastante e il conduttore dell’appartamento (che ne aveva la disponibilità materiale), chiedendo il risarcimento dei danni, che lamentava essere imputabili ad una scarsa manutenzione e ad una insufficiente impermeabilizzazione della terrazza.
Il condominio sosteneva di non dover rispondere per l’intero danno ma secondo la ripartizione prevista dall’art. 1126 cc. Il locatore imputava l’intera responsabilità al conduttore, incauto utilizzatore del bene, il conduttore contestava ogni responsabilità a proprio carico imputandola a propria volta nei confronti del suo proprietario.
In primo grado il Tribunale aveva condannato soltanto il condominio. La Corte d’appello di Roma, in secondo grado, invece, accertava il concorso di responsabilità tra condominio, proprietario e conduttore, condannandoli in solido al risarcimento del danno. Il conduttore proponeva ricorso per cassazione.
La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso e ribadito alcuni principi di rilievo: Innanzitutto afferma la duplice funzione della terrazza a livello, nel senso che essa svolge la natura di bene in uso esclusivo del relativo proprietario, ma al contempo anche di copertura dell’edificio, rilevante per l’interesse comune condominiale, con conseguente possibile concorso di responsabilità tra condominio e titolare del bene in uso esclusivo.
Tecnicamente il Giudicante conferma che la responsabilità per infiltrazioni derivanti da terrazze a livello rientra nell’ambito della responsabilità extracontrattuale da custodia ex art. 2051 c.c..
Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra rapporti interni ed esterni dei soggetti in questione. Secondo questa sentenza della Cassazione (che richiama il precedente delle Sezioni Unite n. 9449/2016), il richiamato art. 1126 c.c. disciplina esclusivamente la ripartizione interna delle spese tra condominio e titolare dell’uso esclusivo della terrazza (soggetti obbligati a diverso titolo alla manutenzione della terrazza), ma non limita i diritti del terzo danneggiato, nei confronti del quale trova invece applicazione l’art. 2055 c.c., che prevede la responsabilità solidale di tutti coloro che abbiano contribuito, con condotte attive od omissive, alla produzione del danno subito.
Afferma testualmente la Corte sul punto: “Da ciò la conclusione che locatore e conduttore dovessero rispondere in solido dei danni ai sensi dell'art. 2055 c.c., in quanto causalmente derivati dalle condotte, pur autonome e distinte, coeve o successive, di entrambi i soggetti, oltre che del Condominio.”
Di conseguenza, quando il danno derivi dal concorso causale di più soggetti — nella specie condominio, proprietario e conduttore — il danneggiato può pretendere l’intero risarcimento da ciascuno di essi, senza essere vincolato alle quote di un terzo e due terzi previste dall’art. 1126 c.c. poichè tali quote rilevano soltanto nei rapporti interni di regresso tra corresponsabili.
La Cassazione precisa inoltre che il conduttore può essere chiamato a rispondere quale custode del bene, ove l’omessa manutenzione ordinaria o la mancata vigilanza abbiano contribuito causalmente all’evento dannoso. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto accertato che l’ostruzione del bocchettone di scarico e la carente manutenzione della terrazza avessero concorso alla produzione delle infiltrazioni.
La pronuncia consolida quindi l’orientamento favorevole a una tutela piena ed effettiva del danneggiato nei contesti condominiali, valorizzando il principio di solidarietà tra tutti i soggetti che abbiano contribuito, con condotte omissive o commissive, alla produzione del danno. E così il condominio risponde quale custode della funzione di copertura dell’edificio; il locatore per eventuali omissioni manutentive o difetti strutturali; il conduttore quando il proprio comportamento abbia contribuito al verificarsi o all’aggravamento delle infiltrazioni.