È possibile limitare gli affitti brevi? Corte Ue di Giustizia

Gli affitti brevi (o locazioni brevi) sono contratti di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.

Nelle principali città d'arte e mete turistiche italiane (come Firenze, Roma, Napoli, Venezia, Milano e Bologna), l'uso degli affitti brevi si è evoluto radicalmente e ha avuto un impatto critico nei confronti dei cittadini residenti.

Si è verificato un incremento dell’emergenza abitativa e un aumento del costo della vita a causa dell'oggettiva carenza di alloggi in affitto a lungo termine e dell'aumento generalizzato dei canoni e dei prezzi di acquisto a cui, fin troppo spesso, si aggiungono problemi di convivenza, sicurezza e decoro negli stabili.

Tali problematiche, unitamente a quella dei limiti da porre all’apertura di strutture ricettive, sono state portate all’attenzione della Corte di Giustizia Europea che, con la sentenza C-813/24 del 22 ottobre 2026, ha chiarito che gli Stati possono adottare norme interne che impongano un regime di autorizzazione preventiva, tenendo conto delle esigenze nei luoghi in cui sussiste una scarsità strutturale di alloggi.

Elemento essenziale per individuare i limiti è che le autorità competenti valutino la portata geografica e l’incidenza di tali strutture sulle esigenze residenziali delle aree urbane, senza basarsi su un eccessivo formalismo.

Il Caso

La Corte Europea è stata adita dalla Corte d’Appello di Bruxelles, chiamata a decidere su una causa avviata da una società immobiliare specializzata nella locazione di alloggi di breve durata che non aveva ottenuto il via libera per la gestione di una struttura ricettiva in un immobile a Bruxelles.

La Corte ha stabilito che la Direttiva 2006/123 sui servizi nel mercato interno si applica alla normativa nazionale sulla pianificazione territoriale e urbanistica relativa alla destinazione degli immobili, anche quando l’attività è svolta da una persona a titolo privato.

Per tale ragione, le regole interne sull’accesso all’attività ricettiva rientrano nel perimetro della direttiva, in quanto non si tratta di «una normativa applicabile indistintamente allo sviluppo e uso delle terre» o di pianificazione urbana e rurale (fattore che avrebbe altrimenti escluso l’applicazione della direttiva).

Ne deriva che la Direttiva servizi non impedisce gli interventi degli Stati volti a tutelare sia i turisti che l’ambiente urbano. È pertanto ammissibile un sistema di rilascio di autorizzazioni, a condizione che non sia discriminatorio nei confronti del prestatore di servizi e che sia giustificato da un motivo imperativo di interesse generale.

Nel rispetto di queste condizioni, le autorità nazionali possono limitare il rilascio delle autorizzazioni alla gestione di strutture ricettive se ciò serve a proteggere l’ambiente urbano, nel quale è inclusa la tutela dell’alloggio quale motivo di interesse generale idoneo a giustificare un regime di autorizzazione preventiva.